Medidas para que la vivienda sea un derecho

Cuatro años han sido necesarios para que el PSOE ceda, acepte desbloquearla y que haya apoyos para que sea aprobada en el Congreso la que sería la primera Ley de Vivienda de la democracia. Unidas Podemos, PSOE, ERC y EH Bildu han llegado a un acuerdo que supone cambios y modificaciones en la práctica totalidad del anteproyecto inicial. Y falta hacía porque entre 2014 y 2021 el aumento medio del precio de la vivienda fue del 11% y el del alquiler aumentó en un 45%. Además, el 15% de la población de España vive en siete ciudades cuya cuota mensual del alquiler supone, de media, más de un 30% de los ingresos medios de los hogares. 

Las medidas más importantes son las siguientes:

1. Regulación de todos los alquileres en áreas tensionadas

Los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos. Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva. Y es que la situación es realmente grave porque de los 6,6 millones de hogares que hay en las capitales de provincia de todo el Estado, el 85% que suponen 5,6 millones, están en zonas tensionadas. Solamente Palencia (0%), Córdoba (6,7%) y Pontevedra (20,6%) estarían en zonas de no excesiva presión en cuanto a la escalada de los precios de la vivienda.

2. Ampliación de declaración de zonas tensionadas

El acuerdo recoge que, aunque la declaración de zona tensionada sigue siendo decisión de las Comunidades Autónomas y en algunos casos de los ayuntamientos, se mejoran y facilitan las condiciones para ponerla en marcha. Debe cumplirse una de las dos condiciones que la ley establece:

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada».

Esto facilitará que se pueda ampliar el alcance de las zonas tensionadas, ya que bastará con el cumplimiento de una de las dos condiciones para ello, en vez de ambas como quería el PSOE. Dado que además se rebajará de cinco a tres puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas, el resultado es que las administraciones públicas podrán actuar con más facilidad.

3. Se rebaja de 10 a 5 los inmuebles para ser gran tenedor

Las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades, rebajar la condición de «gran tenedor» de los diez inmuebles en propiedad establecidos originalmente en la ley a los cinco reduciendo así la especulación y el acaparamiento de inmuebles que practican fondos buitre y demás fondos de inversión.

4. Medidas de protección frente a los desahucios

También se prohibirán los desahucios sin fecha y hora predeterminadas, algo que ha sido una demanda histórica de los movimientos en defensa del derecho a la vivienda para minorar la incertidumbre e indefensión de las personas amenazadas por un desahucio. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos. Por primera vez, se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.

5. Eliminación de los honorarios a cargo del inquilino

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Se termina así de forma definitiva con abusivos gastos y honorarios inmobiliarios que cierran a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, el acceso a una vivienda por la barrera que ese desembolso inicial supone. Dado que el servicio inmobiliario se presta al propietario, tendrá que ser éste quien deberá asumir los gastos que dicho servicio genere.

6. Prohibición de aumentar alquiler por la vía de nuevos gastos

Cuando se apruebe la norma, no se podrá obligar a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas.

7. Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas de existir un acuerdo entre las partes

También se elimina la posibilidad de que el propietario se pueda aprovechar del inquilino por su posición de fuerza y no serán válidas las renuncias por contrato a las medidas y derechos que contiene la ley. La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler.